De traditionele taxateur heeft zijn langste tijd wel gehad, maar de futureproof taxateur heeft een gouden toekomst als spin-in-het-web in de vastgoedbranche” zegt Jan van den Hogen. Jan is Head Tenant Relationship Management Global Logistics & Industrial bij één van de grootste buitenlandse institutionele beleggers in Nederland, namelijk Deka Immobilien Investment GmbH. In Nederland wordt 4 van de 310 miljard belegd, waarvan een groot deel op de Amsterdamse Zuidas.
Ontbreken van kennis
Als ervaren vastgoedman, die zelf ook een taxatie opleiding heeft gevolgd, is Jan kritisch over de rol van de huidige taxateur. “Mijn grootste uitdaging met taxateurs is dat zij de noodzakelijke kennis ontberen om te begrijpen wat de marktbewegingen en marktontwikkelingen zijn. Persoonlijk vind ik taxateurs grotendeels ‘number crunchers’.”
Coronacrisis
De discussie over de onzekerheidsclausules van taxateurs vindt hij tekenend. “Door corona en het ontbreken van recente transacties weet een taxateur niet meer hoe je een gebouw op de juiste waarde moet taxeren. Dat vind ik heel bijzonder. Dan vind ik dat je weinig snapt van de ontwikkelingen, van het extrapoleren van trends en het correleren. Econometrie zou in het DNA van een taxateur moeten zitten.”
Econometrie: de heilige graal voor beleggers
“Voor ons als belegger is econometrie de heilige graal om inzicht te krijgen in marktbewegingen. Op basis van modellen kun je heel goed zien wat de marktwaarde doet. Voor nu en morgen. Geen enkele taxateur past dit toe, terwijl dat onze grootste behoefte is. Een mooie kans voor de toekomstbestendige taxateur.“
Traditionele taxateur overbodig voor institutionele belegger
Jan geeft duidelijk aan dat hij in de praktijk weinig heeft aan een taxatierapport. “Want aan die verplichte momentopname van een taxatie, die ‘statische foto’ van de markt, daar hebben wij als belegger niet veel mee. Wij hebben namelijk een beleggingshorizon van pakweg 20 of 30 jaar. Gemiddeld zit ons vastgoed tussen de 25 en 35 jaar in een portefeuille.” En als hij een taxatierapport ontvangt, is hij er ook meestal niet tevreden over. “Bij alle taxaties die we krijgen moeten wij veelvuldig overleggen met de taxateur, omdat de taxatie niet bij onze beleggingsvisie past. Voor ons is een taxatie vaak een overbodig document. Ik denk zelfs dat wij beter kunnen taxeren. Wij hebben in ieder geval betere en omvangrijkere data én resources tot onze beschikking.”
De Zuidas
Een van de voorbeelden die Jan noemt van een succesvolle andere kijk op de vastgoedbranche is de Amsterdamse Zuidas. “Door sommigen wordt de Zuidas ook wel de Deka-as genoemd. Wij hebben daar vrij veel vastgoed. In de crisisperiode (red. financiële crisis), heb ik destijds als directeur Nederland van Deka de portefeuille moeten opschonen en mocht ik met mijn team nieuwe aankopen doen. We hebben in die tijd flinke discussies gehad met taxateurs over de potentie van de Zuidas. Wij vergeleken destijds de Zuidas met andere internationale gebieden en kwamen tot de conclusie ‘hier moeten we gaan kopen’. En veel taxateurs en makelaars zeiden toen: ‘dat is wel dapper hoor’ en ‘weet je wel hoeveel leegstand er is?’. Uiteindelijk hebben wij daar namens Deka voor 800 miljoen mogen kopen in 4 jaar tijd. En dat is nu 2,5 miljard waard. Taxateurs en makelaars begrepen niets van de economische modellen en de econometrische richtlijnen die wij als belegger hanteren.”
Taxateurs moeten gaan forecasten
Toch ziet Jan een mooie toekomst voor taxateurs. “Mijn idee is dat taxateurs veel meer moeten opschuiven naar de econometrische modellen die institutionele beleggers gebruiken. We moeten het niveau van de taxateur verhogen. Natuurlijk heb je een taxatie nodig om inzicht te krijgen in een 0-situatie om je forecasting te kunnen doen. Zodra de taxateur ook kan helpen met forecasting, dan pas is de taxateur echt van toegevoegde waarde. Nu is de taxateur net een soort accountant.”
Nieuwe kansen
“Naast de basisrekenvaardigheden is het belangrijk dat taxateurs veel meer kennis moeten krijgen over investeringsbeslissingen. Als een taxateur die twee dimensies in het vastgoed aan elkaar zou kunnen koppelen, dan hebben taxateurs in mijn beleving een gouden speelrol. Die als een spin-in-het-web nog veel meer kan verdienen. De taxateur wordt dan een consultant, die je a) op weg helpt in de scenarioplanning en b) die ook in staat is om sturende elementen in die scenario’s in te brengen.” Hij geeft daarbij aan dat deze uitspraak alleen van toepassing is op taxateurs in het commercieel vastgoed die werken voor institutionele beleggers. Of dit verhaal ook geldt voor de residential of de health-care sector, weet hij niet.
Duurzaam Taxeren
Jan is op de TaxatieSummit een van de tafelgasten bij het thema Duurzaam Taxeren. Over duurzaam taxeren zegt hij: “daar kunnen taxateurs nu weinig aan doen, omdat taxaties nou eenmaal plaatsvinden via het RICS Red Book. En daarin zijn niet heel veel mogelijkheden om een correctiefactor ten aanzien van duurzaamheid los te laten.” Daarbij ziet Jan nog wel mogelijkheden, “wellicht moeten we de duurzaamheidparagraaf verder uitdiepen en moet er een andere wegingsfactor komen voor duurzaamheid.”
Duurzaamheidsconvenanten
Volgens Jan hoeft een taxateur zich over duurzaam taxeren ook weer niet het hoofd te breken, want “als institutionele beleggers sluiten wij duurzaamheidsconvenanten, waarmee bedoeld wordt: ‘wij kopen geen gebouwen in de markt, die niet duurzaam zijn’. Een taxateur maakt namelijk niet de waarde van een gebouw, die maken wij als investeerder, want wij zijn bereid om meer te betalen voor een gebouw dat duurzaam is. De taxateur hoeft dus niks te doen met duurzaamheid, omdat de markt zelf al volledig stuurt op het duurzaam aankopen en het verduurzamen van vastgoed. Dus die prijscorrectie komt vanzelf. Kortom, taxatiemodellen hoeven voor duurzaamheid niet per sé heel uitgebreid aangepast te worden. De duurzaamheidsparagraaf moet natuurlijk wel goed ingevuld zijn.”
TaxatieSummit
Futureproof taxeren met 28 sprekers en (inter)nationale gedachteleiders in 2 dagen. Dat is de TaxatieSummit op 29 oktober en 30 oktober. Op de TaxatieSummit komen alle belangrijke taxateurs en stakeholders samen: live op locatie én online. Al 215 taxateurs en stakeholders doen mee met de TaxatieSummit. Bekijk het volledige programma op www.taxatiesummit.nl.